HT养老地产REITs融资风险管理研究
发布时间：2022-01-17 00:56
随着我国社会老龄化的到来,养老服务需求越来越多。养老地产作为养老产品与服务的载体得到了各大投资者的普遍关注,但养老地产与普通商业、工业、住宅等地产相异,其自身的社会福利性与非短期收益性决定了该产业单纯依靠自有资金及银行贷款,不足以支撑当前我国养老地产融资发展。在我国,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts简称REITs）作为一种新兴金融工具,为中小投资者提供了一个投资房地产业的低门槛投资产品,为房地产商提供了有效的融资模式。因此,在我国养老地产项目中引入REITs融资模式,构建养老地产REITs融资具有一定的必要性及可行性,同时需要做好养老地产REITs融资的风险管理,促进其健康发展。本文在立足国内外研究成果基础上,归纳厘清了关于养老地产、房地产投资信托基金及风险管理的相关概念,通过文献研究法,充分论证我国推动养老地产REITs融资的必要性、可行性及存在的风险。具体地,运用工作分解结构识别了养老地产REITs融资的风险因素;运用德尔菲法、问卷调查法、序关系分析法计算了各风险指标权重,明确风险水平;运用问卷调查法、模糊综合评价法构建评价矩阵,进行风...
【文章来源】：东南大学江苏省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：83 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
本文技术路线
东南大学工商管理硕士学位论文（1）融资渠道我国养老地产项目主要投资人包括：房地产开发商、保险资金企业和国内央企三类。房地产开发商是养老地产项目中最传统的投资主体；保险资金企业是将保险产品与养老理念相结合，从而实现投资和收益的统一；国内央企相较于前两者起步晚，但投资规模大。总体来看，当前我国养老地产投资中依然以房地产开发商为主要投资者，其他机构投资者为辅，占比偏校具体对于房地产开发商来说融资途径又划分为内源融资和外源融资两个类别，外源融资即是通过房产信托、股票债券、银行贷款等途径获利的资金，内源融资即是企业自身所拥有的薪金，两者各有优点和不足，相互补充和促进[42]。图2-1房地产融资渠道表2-3融资渠道分类及特点类别种类优点缺点内部融资自有资金使用自主性强、融资成本低、财务风险小受企业盈利影响大外部融资银行贷款贷款数量和种类多、融资弹性大、效率较高、财务成本低、杠杆大贷款审查严格，对企业经营要求正规，企业需要较好的信誉和资质股票可减轻财务负担，分担风险，解决短期流动资金问题，提高经营效率，成本较高，手续繁杂，面临信息披露和市场监管的双重压力债券还贷压力较低，融资成本较低，手续简单，增加了财务风险，发行条件严格典当融资速度快，手续简单规模小，成本高，使用期限短房地产信托提供全过程、全方位、一站式信贷服务，综合财务费用低使用期限短14
东南大学工商管理硕士学位论文式交由养老地产运营商运营，收取租赁费，该方式风险小，收益稳定，但同时收益也偏低。合资经营为REITs基金和养老地产运营商按照一定的投资比例共同拥有养老地产项目所有权，这样既降低了REITs的投资风险，激励了养老运营商提供运营服务水平，提高了项目的整体收益。目前，我国养老地产市场还在缓慢形成，养老运营服务还不成熟，只有采用合资经营的管理模式实现了风险共担和利益共享，从而保证养老地产REITs投资者的最终收益。2.4.6养老地产REITs融资运作流程养老地产REITs的运作是以运营成熟的养老地产作为基础资产发展成立起来的，在后期运作中也可以投资一些优质养老地产项目，其运作流程如下图所示：图2-2养老地产REITs融资运作流程（1）选择或成立基金管理公司，作为房地产投资信托基金的基金发起人和管理人；（2）基金管理人选择合格的基金托管人，并签订基金托管合同；（3）基金管理人向证券监督管理机构申请获得行政许可，并向合格投资者发行收益凭证，募集资金；（4）由基金管理人委托或成立专门的资产管理人，对标的资产进行评估、投资或收购；（5）资产管理人委托专业的养老运营商或合资组建运营公司进行养老服务运营，除了收取资产租赁收益，同时还获得部分运营服务收益；20
本文编号：3593735
【文章来源】：东南大学江苏省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：83 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
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东南大学工商管理硕士学位论文（1）融资渠道我国养老地产项目主要投资人包括：房地产开发商、保险资金企业和国内央企三类。房地产开发商是养老地产项目中最传统的投资主体；保险资金企业是将保险产品与养老理念相结合，从而实现投资和收益的统一；国内央企相较于前两者起步晚，但投资规模大。总体来看，当前我国养老地产投资中依然以房地产开发商为主要投资者，其他机构投资者为辅，占比偏校具体对于房地产开发商来说融资途径又划分为内源融资和外源融资两个类别，外源融资即是通过房产信托、股票债券、银行贷款等途径获利的资金，内源融资即是企业自身所拥有的薪金，两者各有优点和不足，相互补充和促进[42]。图2-1房地产融资渠道表2-3融资渠道分类及特点类别种类优点缺点内部融资自有资金使用自主性强、融资成本低、财务风险小受企业盈利影响大外部融资银行贷款贷款数量和种类多、融资弹性大、效率较高、财务成本低、杠杆大贷款审查严格，对企业经营要求正规，企业需要较好的信誉和资质股票可减轻财务负担，分担风险，解决短期流动资金问题，提高经营效率，成本较高，手续繁杂，面临信息披露和市场监管的双重压力债券还贷压力较低，融资成本较低，手续简单，增加了财务风险，发行条件严格典当融资速度快，手续简单规模小，成本高，使用期限短房地产信托提供全过程、全方位、一站式信贷服务，综合财务费用低使用期限短14
东南大学工商管理硕士学位论文式交由养老地产运营商运营，收取租赁费，该方式风险小，收益稳定，但同时收益也偏低。合资经营为REITs基金和养老地产运营商按照一定的投资比例共同拥有养老地产项目所有权，这样既降低了REITs的投资风险，激励了养老运营商提供运营服务水平，提高了项目的整体收益。目前，我国养老地产市场还在缓慢形成，养老运营服务还不成熟，只有采用合资经营的管理模式实现了风险共担和利益共享，从而保证养老地产REITs投资者的最终收益。2.4.6养老地产REITs融资运作流程养老地产REITs的运作是以运营成熟的养老地产作为基础资产发展成立起来的，在后期运作中也可以投资一些优质养老地产项目，其运作流程如下图所示：图2-2养老地产REITs融资运作流程（1）选择或成立基金管理公司，作为房地产投资信托基金的基金发起人和管理人；（2）基金管理人选择合格的基金托管人，并签订基金托管合同；（3）基金管理人向证券监督管理机构申请获得行政许可，并向合格投资者发行收益凭证，募集资金；（4）由基金管理人委托或成立专门的资产管理人，对标的资产进行评估、投资或收购；（5）资产管理人委托专业的养老运营商或合资组建运营公司进行养老服务运营，除了收取资产租赁收益，同时还获得部分运营服务收益；20
本文编号：3593735
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