基于Hanssman-Rivett投标报价模型的房地产开发用地投标内控价格确定研究
【摘要】 受到安居乐业的传统观念影响，中国人非常看重住房，在供需两旺的市场刺激下，中国房地产行业蓬勃发展了十年。期间，大体趋势是上涨的。随着土地市场的持续火热和过度开发，作为有限资源的土地，其供应量日益减少，供需紧张致使房价不断攀高，房企依照一贯良好的市场预期出手拿地，一再推高土地价格，致使拿地成本越来越高，增加了房企的投资风险。房地产发展到今天，消耗了大量的市场购买力，加上高房价让很多中低收入人群望而却步，市场消化能力已大不如前，房地产必将经历一次行业调整，房价很可能出现起伏。这迫使房企必须调整投资策略，摒弃粗放的投资模式，加强成本控制。拿地价格是开发成本中一项重要的组成部分，是一项数额比重巨大的前期投入，对后续开发影响深远，因此研究开发用地报价的确定方法是十分有意义的。本文分成开发方案明晰和不明晰两种情况来研究开发用地投标内控价格确定模型。在开发方案明晰的情况下，构造了一个新的报价确定模型，此模型建立在Hanssman-Rivett投标报价模型的基础上，并在计算模型参数的过程中引入价格指数，使不同时期的项目具备价格上的可比性，降低了样本的选取难度。在开发方案不明晰的情况下，采用和现行开发方案相同的定价模型，创新之处是在方案比选过程中使用了最小最大后悔值法。然后通过本模型同现行开发用地报价方法的比对，提出本模型的优势和不足。最后，将两种情况下的模型应用到一宗长春市的土地出让案例上，以显示该模型的应用价值。本文希望通过提出一种新的投标定价方法，为房企提供更科学的拿地决策工具，提高投资决策的准确性和合理性，促进我国房地产行业的良性发展。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
受到安居乐业的传统观念影响，中国人非常看重住房，这造就了中国潜力巨大的房地产市场，在供需两旺的市场刺激下，中国的房地产行业经历了辉煌的十年。
房地产行业作为基础行业，产业链牵连钢铁、水泥、建筑等 30 余个行业，触及国民经济的根本，其发展带动了相关行业的发展，解决了大量就业。同时，土地出让收入又是地方财政收入的主要来源，地方财政对房地产的依存度也非常高。
土地是有限资源，供应量在日益减少，而房地产发展过热，市场需求量不减，供需紧张致使房价不断攀高，泡沫越吹越大，威胁国民经济健康和可持续发展。一项调查报告指出，2013年我国城镇房价收入比达到 12.07，一线城市更是高达25.25，远大于国际正常水平 6 到 8，普通民众已经不堪房价的重负，社会上呼吁政府调控房价使之回归合理水平的声音不绝于耳。
为了抑制房地产过热，政府和银行业相继出台了一系列调控政策和手段：比如规定个人购买第二套房首付款需占总购房款的 70%，比如银行收紧对房地产开发商的贷款，降低甚至取消购房者的房屋贷款利率优惠等等。更深层的调控手段也在酝酿中，比如全国个人住房信息联网系统的筹备上线，要求公民登记个人房产信息，为下一步房地产税的实行提供基础，最终目的是释放更多房源，盘活市场存量，缓和购房矛盾，降低住房资源浪费和社会不均。
1.2 选题意义
当前的房地产市场形势迫使房企摒弃粗放的投资模式，加强成本控制。开发用地的拿地成本正是其中一项重要的成本构成，对后续开发影响深远，拿地成本的投入又是通过土地招标等出让方式实现的，因此，研究确定开发用地投标报价的方法对于房企加强成本控制是非常有价值的。现行的投标报价方法仅能够得到最高投标报价，也就是报价的上限，而本文创建的模型能够计算出合理的而非最高的投标价格，且同时得到相应的中标概率，能够帮助房企获取更为全面的报价参考信息，这也正是本文选题的意义所在。
第 2 章 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法
2.1 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法介绍
2.1.1 基于假设开发法的定价思路
地价理论讲，“房价决定土地价格”，现行的土地评估方法是根据未来宗地上的房地产产品预期价格来确定该宗地的价格，该类方法中最常见的是假设开发法，一般流程如下：
房企先要调查待售地块的内外部环境，内部环境包括地块的地理位置、占地面积、容积率、绿地率和建筑密度等因素，外部环境包括影响地块发展的城市（区域）规划、区域市场状况、类似项目销售状况、周边土地出让情况等因素。
然后在市场调查分析的基础上，结合地块规划指标的限制条件，进行项目产品类型（别墅、多层、小高层、高层等）的初步定位和规划，并测算出未来相关产品类型的价格，预测总销售收入。
接下来要从预测的销售收入中分别扣除全部建设成本、预期最低利润和相关税费，得到的剩余部分便是房企能够承担的最高土地价格，将这一价格作为房企投标报价参考的上限。由于每个房企有着不同的开发规划、预期房价、假设成本和预期利润，因此各自的投标报价参考的上限一般是不同的。
投标过程中每个房企仅有一次报价机会，在价高者得为主要中标标准的规则下，只有尽量给出较高的价格才能提高中标的概率，从上述土地价格测算的过程中可以看出，预期销售收入较高，承担风险能力较强，或者愿意牺牲更多预期利润的房企更可能中标。
2.1.2 现行价格确定方法的步骤
确定开发用地内控价格的步骤可以分成三个阶段，见图2.1
（1）项目调研阶段
1）地块特征分析
待出让地块的特征分为地理特征和经济特征，其中，地理特征包括：
地块区位情况，包括地块所处的城市、行政区域或非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）。
地块特征，包括四至范围、地势平坦状况、现有居民情况、土地完整情况、地质情况等。
规划控制要点，包括地块用途、总占地面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、控高、绿化率等。
经济特征包括：地块周边的商业、交通、教育、医疗、文体等社区配套以及市政配套。
2.2 现行房地产开发用地投标内控价格确定方法缺陷
现行拿地价格制定方法基于假设开发法，从预测房价到估计成本，最后得到利润和地价之和是某个常数的关系。该思路相当于在项目前期评估阶段对开发过程进行模拟分析，帮助房企提前了解项目将要面临的风险，有利于房企提高风险防范能力，一定程度上保障了项目顺利开发，也挖掘出了土地的最大价值。
假设开发法揭示了预期利润和地价之间的数量关系，房企可以通过调整预期利润收益来控制报价，进而提高中标几率。但这个过程中，没有深入研究利润、报价和中标概率三者之间的数量关系，仅凭经验就得出“报价越高，中标几率就越高”的结论显然是不可靠的。在实际操作中，投标人使用该办法也不能在确定报价的同时，给出一个中标概率可能的范围。由于缺乏数据支持，决策者在做报价决策时不得不依靠主观判断，难以做到以微弱优势取胜。
另外，房企拿地的目的是为了获得利润，无利可图的话不会选择拿地的，反之，想要获取利润又必须取得土地使用权，因此拿地和获取利润是互为前提条件的，两者必须兼顾，传统的土地定价方法仅仅揭示了拿地成本支出和获利此消彼长的简单关系，这让很多房企决策者陷入两难境地，降低报价还是牺牲利润都存在风险，且不易比较。过去十多年里，中国的房地产市场属于卖方市场，拥有极强的市场购买力和购买欲望，产品供不应求，在市场一片大好的环境下，很多房企毫无忌惮地高价拿地，滞销风险被暂时遗忘。然而，时至 2013 年，房地产过热发展引发的问题开始暴漏出来，以温州和鄂尔多斯为代表的二三线城市房源已经过剩，这迫使房企不得不以价换量，购房者开始产生观望情绪，购房需求被抑制，房企轻松赚钱的时代成为历史。当下，房企必须摒弃以往不计后果盲目抬高报价的做法，必须运用更为科学的方法在利润和报价之间寻找均衡点，以顺应房地产行业平均利润时代到来的历史潮流。
第3 章 房地产开发用地投标内控价格模型.......... 21
3.1开发方案明晰情况下的内控价格模型......... 21
3.1.1 投标内控价格原型模型........ 21
3.1.2 房地产开发用地投标特点......... 22
第4 章 房地产开发方案明晰情况下的内控价格模型案例应用.......29
4.1 地块分析 ..........29
4.1.1 特征分析 ...........29
第5 章 房地产开发方案不明晰情况下的内控价格模型案例应用......... 53
5.1 备选方案拟定 ..........53
5.2 市场情景假定 ..........56
第 5 章 房地产开发方案不明晰情况下的内控价格模型案例应用
依然选取长春市国土局于 2013 年 4 月 18 日出让的某地块（2013 年 3 月 15日发布的〔2013〕24 号公告）作为案例，地块信息如第 4 章所述。假设此时，尚不确定采取何种开发方案，也不确定未来 3 年房地产市场会出现何种情景及其出现的概率。
5.1 备选方案拟定
根据第 4 章中的地块分析，给出项目的产品定位，拟定将要开发的产品类型为每栋平均建筑面积 17,000m2左右的33层高层、每栋平均面积 5,000 m2左右的6 层洋房以及面积共计 24,000 m2的商业产品，在此规划范围内考察 3 种开发方案。
（1）开发方案 1
1）开发计划
高层 13 栋，总建筑面积 217,940 平方米，共 2020 户；洋房 9 栋，总建筑面积46,090 平方米，共 276户；硅谷、蔚山、创新路 3处商业产品，共计建面 24,000平方米；配套服务设施共计建面 1,612 平方米；幼儿园共计建面 2,400 平方米；车位共计建面40,904平方米；人防共计建面146,048平方米。开发计划见表5.1。
根据以往经验和相关定额完成各种物业类型建安成本的估算，结果如下：高层 2650 元/㎡，洋房 3300 元/㎡，商业 2800 元/㎡，配套服务设施 3000 元/㎡，幼儿园3000 元/㎡，车位 3100 元/㎡，人防 3300 元/㎡。由于建安成本属于较稳定的成本支出，本案假定建安成本不随时间变化。
第 6 章 总结与展望
6.1 全文总结
我国房地产市场发展到今天正面临调整，房价未来走势尚未可知，但从目前情况来看，形势不容乐观，房企急需调整以往粗放的投资策略，加强成本控制。本文分开发方案明晰和开发方案不明晰两种情况来研究开发用地投标内控价格确定模型。在开发方案明晰的情况下，构造了一个新的价格确定模型，该模型建立在Hanssman-Rivett 投标报价模型的基础上，并在计算模型参数的过程中引入价格指数，使不同时期的项目具备价格上的可比性，降低了样本的选取难度。在开发方案不明晰的情况下，依然采用了和现行开发方案相同的定价模型，并采用最小最大后悔值法对方案进行比选。最后，将两种情况下的模型应用到了一宗土地出让案例上，以显示该模型的应用价值。
6.2 研究展望
本文希望通过提出一种新的投标内控价格确定方法，为房企提供更科学的拿地决策工具，提高决策的准确性和投资的合理性，但研究深度还远远不够，今后的研究可以从以下四个方面入手：
（1）竞标人数
现实中，竞标人数受到很多因素的影响，诸如房价、房企的开发实力等等，这也是投标报价领域的研究热点之一，但多年来始终没有得到统一的结论。不妨大胆假设竞标人数可以作为房价的因变量，可以通过统计分析找到竞标人数和房价之间的数量关系，那么本文模型就可以省掉竞标人数这一参数。
（2）目标函数
在更加关注社会效益而并非单一的经济效益的情况下，尝试用期望效用代替期望利润。
（3）时间价值
为简化问题，在计算销售收入和建安成本时未考虑时间价值的影响，可在以后的研究中加以讨论。
（4）应用范围
本文创建的房地产开发方案明晰情况下的投标内控价格确定模型的应用范围是有局限性的。一方面，此模型建立在Hanssman-Rivett投标报价模型的基础上，同样受制于原型模型假设条件的约束，这在应用时应特别注意；另一方面，篇幅所限，本文仅选取了一宗商住用途的开发用地案例来应用此模型，未能就此模型在其他用途房地产项目——比如纯商业项目的应用实践进行研究，因此作者在此提醒准备应用此模型的企业或个人，请谨慎将该模型应用于非商住用途的项目。
希望今后在房地产开发用地投标报价领域能够有更多更好的研究成果问世，帮助房企进行科学理性的投资，促进房地产行业健康稳定地发展下去。
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本文编号：10219
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