中国房地产经济区划的聚类分析

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本文针对中国房地产经济发展区域分布不均衡现象,运用聚类分析方法就1999-20(3年的中国房地产业分年度进行了经济区划,并运用相关的比较分析方法对这五年的经济区划结果进行了动态分析,得出了具有较强现实意义的结论。

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中回房沾声菏臣的震差分衍 彭向，跃红胡 (长沙理工大学经济学院，长沙 4 0 7 ) 10 6

摘

要/文针对中国房地产经济发展区域分布不均衡现象，用聚类分析方法就 19— 0 3本运 9 9 20

年的中国房地产业分年度进行了经济区划，并运用相关的比较分析方法对这五年的经济区划结果进

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中图分类号：23 F9 - 3

文献标识码： A

文章编号： 0—4720 )20 8—3 1 26 8 (060—06 0 0将全国 3个省市地区的原始数据进行初步处理， 0统计

1数据来源、标体系殛研究方法 指 1数据来源 . 1

出各项指标的期望、标准差和变异系数如表 2。 表2 金圈3 O个省市地区指标值的横向比较 I0 3 20 )

指标变量 vl个) ( V( ) 2个 V( 3万平方米) V%) 4(

样本数 3 0 3 0 3 0 3 0

期望 l4 . 2 03 O 4 152 06. 3 78 3 3. 6 3 .6 76

标准差 879 7. 6 27 1 7 87. 4 62 6 l. 2 80 . 4

变异系数( %)标准差系数极差系彭 7l 7 09 7 .3 1 6 8. 29 8 2 .0 23

本文研究的时期为 19—03年， 99 20一共 5年，分年度对我国的房地产发展的经济区划进行考察，研究对象包括中国 3个省市地区， 0其原始数据全部来源于 20—04年《 00 20中国统计年鉴》。 1指标体系 . 2

32 8 2. 5 319 03 35 7 6. 5 8,O 55

V( S亿元 ) V( 6万元 ) V(、 7元平方米 )

3 0 3 0 3 0

38 9 3. 3 14 . 17 7 3

3 61 4 . 5 48 7 3. 9

122 0 9 l3 5 1. 7 3 .6 8 2

37 3 5. 9 4 03 2、 2 l6 1 9, 0

4 9 4 2 0 0 2 5 1 37 4 . 5 0 1 3 6 0

在对原始数据进行筛选综合的基础上我们构造了 1项 1 基本指标： 裹 1 指标反映内容房地产开发规模指标体系 指标名称房地产开发企业个数房地产平均从业人数本年完成开发土地面积肩

屋建筑面积竣工率本年完成投资资金来源总计房地产竣工房屋造价商品房实际销售面积指标变量 v l v 2 v 3 v 4 v 5 v 6 v 7 v 8 v0 l

V( 8万平方米) V9%) ( Vl (兀 ) O刀 V1 (兀 ) 1刀

3 0 3 0 3 0 3 0

12, 13 8 5 8 .6 45

82 8 6. 7 44 .3

7. 69 7 52 .4 1 12 3 .l 261 4 .6

25 3 6. O 2 .0 31 5 64 0 .6 1 711 1 .2

3 4 1 95 3 9 6 6 1 O 55 3 9 5 7 .3 1 3 8 .O 3 2 6 .5 4 3 88 5 9 30

观察表 2所示的 1个指标的变异系数， 1我们发现本年完成投资、资金来源总计、房地产开发经营总收入、这三个指

房地产投资情况 房地产开发成本房地产销售情况

标的标准差系数均超过了 1%,房地产开发营业利润甚至 0 0 达到 261%, 4. 6除个人购买商品房住宅比重、屋建筑面积房竣工率这两个比例指标相对来说稍微小之外，的指标都其余 超过了 5%, 0这表明我国的房地产业地区之间的发展存在巨

个人购买商品房住宅面积比重， 1 9 房地产企业产出情况房地产开发经营收入

大的不平衡，区之问存在极大的差异。而极差系数则把这地种差异性表现得更为明显，并且它还进一步表明我国房地产

房地产开发经营利润

vl l

选择以上指标主要基于以下理由：①构造指标的原始数

业的发展不但区域发展不平衡，而且发展最快的地区与最落 后的地区落差非常大。这些情况表明对这 3个省市地区进 0 行房地产发展水平区划非常必要。

据能在历年统计年鉴中找到并规范使用。②指标能反映出房地产经济发展的各方面，综合后能反映各省市地区房地产整体发展状况。③原始数据均取自统计年鉴，数据在时间上具 有较好的前后一致性，各年度的横截面数据也具有较好的可比性。 2 20 3年的实证研究 0:

下面我们采用聚类分析中的系统聚类法对这 3个省市 O 地区进行房地产发展水平区划。 22聚类分析过程 .

221聚类分析原理，.聚类分析是研究样品或指标分类问题的一种多元统计方法，，系统聚类法是聚类分析中应用最为广泛的一种方法， 它的基本原理是：首先将

一定数景的样品或指标各自看成一

这一部分，我们将具体介绍 20年度的研究步骤和结 03 果。

类，然后根据样品(或指标 )的亲疏程度，将亲疏程度最高的 两类进行合并，复这一过程，重直至将所有的样品 (或指标 )

21全国 3 . 0个省市地区指标值分布的初步比较

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统计与决策 20年 2 ( 06月下)

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