浅析我国房地产价格与房地产调控

韩文 大连寰宇房地产开发有限公司

摘要：目前，，随着我国房地产投资开发日益升温，房地产价格愈来愈高，如何对房地产价格进行控制，如何进行房地产调控成为社会各界关注的热点问题。本文阐述了房地产价格与房地产调控的概念，分析了我国房地产价格与各种影响因素之间的关系，并对我国房地产业的调控提出了一些自己的意见与建议。

关键词：房地产；房地产价格；房地产调控

一、房地产价格与房地产调控的概念

房地产价格指的是商品房的价格，是房地产开发商在房地产开发过程中投入的费用与获得利润的总和，其价值主要体现在土地和地上建筑物的具体价值上，包括土地成本、建筑成本、管理费用、税收等等。房地产价格的变动主要取决于国内房地产行业的供求关系，供过于求，房地产价格往往有所下降，供不应求，房地产的价格往往呈上升趋势。

房地产调控指的是国家采用各种政策、法律、经济等手段对房地产行业的走向与趋势进行引导与协调以达到使房地产市场适应国民经济发展的目的，是国家宏观调控中的一项重要内容。房地产调控也可以视为一种管理手段，通过对房地产市场的一系列优化手段来平衡房地产市场的供求关系，实现供求平衡。

二、我国房地产价格的影响因素

（一）土地法律制度

（二）银行利率

银行加息可以有效的调节房地产的供求关系，因此银行利率是影响房地产价格的一个重要因素。实践发现，银行利率的上调可以在很大程度上影响房地产开发商的经营运作，导致房地产开发成本的上涨，这使得大量投资者对房地产开发望而却步，舒缓了房地产市场的投资过热现象，并对投资者资本过分流入房地产市场起到了有效的抑制作用。通过对商业银行银行利率的调整，房地产的上涨问题可以得到有效的控制，房地产的价格涨幅可以出现部分降低，减轻了广大人民的买房负担，应采取积极措施调节银行利率，调节房地产价格。

（三）房地产税费

房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产费用指的是房地产开发商与消费者向提供劳务的行政事业部门交纳的补偿金额。目前，我国房地产的各个环节都需要交纳房地产税，房地产税收政策的调整，必然促使房地产价格产生变动，而开发商往往会将税费提高的部分转移到消费者的身上。减免部分房地产税收可能会给房地产价格带来一定下降，但增加税收的种类并提高税率一定会导致房地产价格的上升。

（四）房地产金融

房地产业作为资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。房地产金融指的是与房地产开发、流转等过程中产生的一系列与金融服务相关的金融活动的总称。银行实行贷款放宽制度，房地产开发流转过程的资金得到充足供应，则房地产市场就会较为活跃；银行实行贷款紧缩制度，则会影响房地产的资金流转，抑制房地产的发展。房地产的信贷业务通过对房地产发展一定的影响关系，进一步对房地产价格产生影响。

三、对我国房地产行业的调控建议

（一）加强对土地法律制度的完善

目前，我国采取土地使用权出让金制度，这项制度虽然在一定程度上实现了土地资源的合理配置以及增加了地方政府的财政收入，但其消极影响也在逐渐凸显，政府官员寻租现象严重，甚至出现了“土地财政”的情况，对现行的土地出让金制度进行大刀阔斧的改革刻不容缓。具体来看，改革可以分为三个方面的内容：抑制政府对土地的买卖行为，建立土地收益基金；加强对被征地农民的权益保护，对土地出让金进行合理化管理；从全局考虑，对土地出让金的金额做合理增加。

（二）加强房地产的税费控制

对房地产行业的调控应注意对房地产市场采取积极有效的税收政策。房地产税费的增加会直接影响到房价的提高，因此应从房地产行业发展的实际情况出发，减免一部分税收，对税率进行合理化调整，以抑制税收增加对房地产价格的提高以及因此带来的对房地产消费者的压迫。对于税费的调整的限度，应考虑两个方面，首先，税费应能够起到抑制房地产开发商投资规模的迅速增长，另外税费应能够满足社会各个阶层人群的实际需要，尤其应满足低收入人群的购房需要。

（三）加强土地的宏观调控力度

对于房地产的宏观调控，应注意加强对土地的宏观调控。土地是房地产价格变动的一项重要因素，土地的价格直接影响着房地产价格。应加强对土地市场的管理，加大对存量城市用地的规划力度，对城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地进行合理开发利用。在开发过程中，应优先保证经济适用房用地和普通居住用地的规划。对于土地的宏观调控，还应实行土地出、转让、招投标制度的公开化，加强土地管理的公平公开，保障房地产市场的稳健发展。

（四）加强对房地产金融的调控

应对房地产金融制度加以完善，尤其应当拓展房地产的融资渠道。目前，房地产开发商主要融资来源于银行贷款，太过单一的融资方式不利于房地产业风险的防范，例如美国的次级贷款危机就凸显了这一问题的严重性。应当建立起完善的房地产信托市场，增强融资的多样性与多元化。另外，应建立起完善的房地产投资开发商的资格审核机制，一方面可以满足房地产开发的质量要求，切实保障消费者的合理利益；另一方面，严格的资格审核可以过滤一部分资质不深的开发商缓解目前房地产投资开发过热的情况，抑制房价的过度增长。

参考文献：