房价不确定性对开发商销售决策及成交价格的影响研究

发布时间：2017-09-04 04:11

  本文关键词：房价不确定性对开发商销售决策及成交价格的影响研究

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【摘要】：2005年以来，我国房地产市场经历了频繁而严格的市场宏观调控，，政策不确定性成为影响房价不确定性的重要因素。而开发商与消费者作为市场的两个重要主体，二者在交易过程中的行为与决策是影响调控政策效果的关键。本文旨在研究房价不确定性对开发商销售决策的影响，以及开发商销售决策对最终成交价格的影响。 论文对实物期权理论关于房价不确定性影响开发商决策的理论基础进行了梳理；并根据信息经济学理论，分析了房地产市场中信息不对称的情况下，开发商与消费者行为对交易过程的影响，以及最终对成交价格的影响。论文以销售持时作为表征开发商销售决策的指标，基于北京市商品住房成交微观样本开展实证研究。论文的实证研究分为两部分：一是建立持续时间数据模型，探究房价不确定性对房屋出售可能性的影响；二是建立特征价格模型，研究销售持时对成交价格的影响。在此基础上，论文进一步考虑房屋所在区位差异以及开发企业的政企关系差异，探究房价不确定性对开发商销售决策以及成交价格的不同影响。 论文的实证研究发现：①在其他因素保持不变的情况下，房价不确定性的增大将引起房屋售出可能性的降低，但推迟销售行为并不一定能够带来成交价格的上涨，房屋成交价格随销售持时的延长呈现先降后增的趋势；②位于不同区位的房屋，房价不确定性对销售行为的推迟作用程度不尽相同，销售行为对成交价格影响作用的方向也不同，特别的，位于北京三环以内的房屋，房价不确定性对于开发商销售行为的推迟作用非常明显，推迟销售行为在约7个半月内可获得更高的销售价格；③政企关系对开发商的销售行为具有明显影响，进而对企业获利产生影响，接受政府补助的企业通过有意延迟销售行为，可以获得更高的成交价格，并且房价不确定性对这类企业的销售节奏影响程度远低于未接受政府补贴的企业。论文的研究结果对应用实物期权理论的实证研究进行了补充，为宏观政策影响价格的微观途径与传导机制提供了理论支持。
【关键词】：房价不确定性 开发商 销售决策 成交价格 销售持时
【学位授予单位】：清华大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.233.4
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 引言9-17
• 1.1 研究背景9-12
• 1.2 研究意义12-13
• 1.3 研究内容13-14
• 1.4 研究方法与技术路线14-15
• 1.4.1 研究方法14
• 1.4.2 技术路线14-15
• 1.5 论文的结构安排15-17
• 第2章 国内外研究综述17-27
• 2.1 房地产投资理论对不确定性的处理17-18
• 2.2 实物期权与开发商决策18-20
• 2.2.1 实物期权的理论研究18-19
• 2.2.2 实物期权的实证检验19-20
• 2.3 销售决策与成交价格20-24
• 2.3.1 房地产市场中的信息不对称20-21
• 2.3.2 销售持时及其影响因素21-23
• 2.3.3 销售持时对成交价格的影响23
• 2.3.4 实证研究综述23-24
• 2.4 国内外研究现状总结24-27
• 第3章 房价不确定性影响开发商销售决策及成交价格的理论基础27-44
• 3.1 不确定性对开发商决策的影响27-39
• 3.1.1 新古典投资理论及其缺陷27-28
• 3.1.2 房地产投资的实物期权特征28-30
• 3.1.3 实物期权定价理论及结论30-39
• 3.2 开发商销售决策对成交价格的影响39-42
• 3.2.1 信息不对称39
• 3.2.2 销售持时39-40
• 3.2.3 信息不对称情况下销售持时对成交价格的影响40-42
• 3.3 本章小结42-44
• 第4章 房价不确定性对开发商销售决策的影响研究44-70
• 4.1 不确定性的度量44-46
• 4.1.1 历史波动率44-45
• 4.1.2 隐含波动率45-46
• 4.2 开发商销售决策的度量46-49
• 4.3 房价不确定性对房屋销售概率的影响49-68
• 4.3.1 数据说明及描述性统计分析49-54
• 4.3.2 房价不确定性计算54-56
• 4.3.3 实证检验结果56-63
• 4.3.4 政企关系的差异63-68
• 4.3.5 稳健性检验68
• 4.4 本章小结68-70
• 第5章 开发商销售决策对成交价格的影响研究70-82
• 5.1 开发商销售决策对成交价格的影响70-78
• 5.1.1 销售持时的信号效应70-71
• 5.1.2 数据说明71-72
• 5.1.3 实证检验结果72-76
• 5.1.4 政企关系的差异76-78
• 5.2 销售持时与成交价格的内生关系及处理方法78-81
• 5.2.1 销售持时与成交价格的内生关系78
• 5.2.2 计量处理方法78-81
• 5.3 本章小结81-82
• 第6章 结论82-85
• 6.1 研究总结82-83
• 6.2 后续研究方向83-85
• 参考文献85-90
• 致谢90-92
• 附录A 有效样本上市公司股票代码及股票名称92-94
• 附录B 非参数风险函数模型估计量94-97
• 附录C 稳健性检验结果97-100
• 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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8 杨瑾淑;;上市公司股权结构与补贴收入关系实证分析[J];中国管理信息化;2008年19期

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本文编号：789250