兰州市房地产税基批量评估方法的应用研究

发布时间：2020-11-21 19:17

　　 2003年,我国提出房地产税收改革,将现有保有环节的税收合并,统一征收物业税,拟征收的物业税以市价作为征收依据。之后改革试点相继在北京、南京、重庆、深圳、丹东和福建等地开展。由于二手房交易的活跃及漏税问题严重,2010年国税局发文令各个省市选择试点地区进行评税。2011年沪、渝两地开始对住宅类房地产征收房产税。以上房地产税都是以评估值作为征收依据的,这将会产生大量对应税房地产的评估需求。并且2010年国税局文件中要求在建立批量评税系统时应和以后拟征收的物业税的评估系统相一致。在这种背景下,全国范围内运用批量评估对房地产税基进行评估势在必行。又由于我国中等城市占据大多数,本文选取具有代表性的中等城市兰州为例研究房地产税基批量评估。这在理论上可以丰富我国在此方面的研究。在实践上,一方面,能够为兰州市的税基评估提供思路,为其他中等城市提供借鉴意义。另一方面,对房地产税基批量评估的研究,解决税基评估问题,有利于提高税基评估的效率,减少偷税情况的发生并推动我国房地产税收改革。 本文从房地产税基评估入手,对房地产税基评估进行了理论分析并指出房地产税基评估应选择以传统评估方法为基础的批量评估方法,为下文的研究打下基础。接着分析了兰州市房地产税基批量评估的应用条件,然后收集数据并用三种批量评估思路对兰州市普通住宅类房地产税基进行了模拟评估。三种模拟结果显示个体回归法的效果最好。最后指出应用房地产税基批量评估应解决的难点问题。 本文包括以下六个部分。 第一部分为绪论,概括了本文的选题背景和研究意义。然后对国内外的研究进行了综述并做出了简要总结和评述。最后概括了本文的研究思路和论文结构及创新点和不足。 第二部分为房地产税基批量评估方法应用的研究基础。首先对房地产税基评估进行了介绍,其中包括房地产税基评估的含义、评估对象、价值类型和评估方法。然后介绍了税基评估中的批量评估方法,包括这一方法的含义和特点、基本前提及技术思路。此部分为下文的研究打下了基础。 第三部分为兰州市房地产税基批量评估方法应用的基本条件。首先介绍了兰州市房地产市场的特点。其特点是房地产价格呈增长趋势,房地产价值影响因素较少,房地产交易日趋活跃。然后从房屋登记制度、地理信息系统的发展及数据库系统的发展三个方面介绍了兰州市应用税基批量评估方法的可行性。 第四部分为模拟应用部分。本文从三种不同的技术思路对兰州市普通住宅类房地产税基进行模拟评估并对三种方法进行了比较分析。三种方法是指基准物业指标法、分区回归法和个体回归法。其中的模拟数据通过二手房交易市场收集整理取得,这是由于兰州市还没有专门的数据信息库且房地产中介公司数据具有保密性。本部分是文章的重点部分之一。 第五部分为应用税基批量评估方法所需要解决的主要难点问题。从对兰州市房地产税基模拟评估来看,本文提出三个方面的难点,包括数据信息系统的建立、评估软件的开发和维护及专业人才的培养。 第六部分为结论。对论文内容进行总结,指出本文研究结论和和不足之处。 本文采用理论分析和案例相结合的方法来进行研究批量评税的。理论上分析了房地产税基和批量评估方法；案例上以兰州市为例进行模拟批量评估房地产税基。 本文的研究是建立在前人的基础之上的,创新点在于以兰州市为例研究房地产税基批量评估,并用三种方法对此进行了模拟。然而由于个人能力有限,对一些问题的研究还不够深入,比如本文提出的难点问题还有待于后人研究。
【学位单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.33;F812.42
【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
1 绪论
    1.1 选题背景与研究意义
        1.1.1 选题背景
        1.1.2 研究意义
    1.2 国内外文献综述
        1.2.1 国外研究综述
        1.2.2 国内研究综述
        1.2.3 总结与评述
    1.3 研究思路与论文结构
        1.3.1 研究思路
        1.3.2 论文结构
    1.4 研究方法
    1.5 创新和不足
2 房地产税基批量评估应用的研究基础
    2.1 房地产税基评估概述
        2.1.1 房地产税基评估的含义
        2.1.2 房地产税基评估的对象
        2.1.3 房地产税基评估的价值类型
        2.1.4 房地产税基评估方法
    2.2 批量评估方法简介
        2.2.1 批量评估方法的含义及特点
        2.2.2 批量评估方法应用的基本前提
        2.2.3 批量评估方法的技术思路
3 兰州市税基批量评估方法应用的基本条件
    3.1 兰州市房地产市场的特点
        3.1.1 房地产价格呈增长趋势
        3.1.2 房地产交易日趋活跃
        3.1.3 房地产价值影响因素较少
    3.2 兰州市应用批量评估方法的可行性
        3.2.1 相对完善的房屋登记制度
        3.2.2 地理信息系统的发展
        3.2.3 数据库系统的不断完善
4 兰州市税基批量评估方法的模拟应用
    4.1 基准物业法在兰州市的模拟应用
        4.1.1 选取基准物业
        4.1.2 确定基准物业的特征指标数值和评估价值
        4.1.3 计算编制修正系数表
        4.1.4 计算待评估房地产的价值
    4.2 分区回归法在兰州市的模拟应用
        4.2.1 评税分区
        4.2.2 数据收集和参数量化
        4.2.3 建立模型并校准
        4.2.4 批量评估的实现
    4.3 个体回归法在兰州市的模拟应用
        4.3.1 外部因素的量化
        4.3.2 模拟应用结果
    4.4 三种税基批量评估方法的比较分析
5 税基批量评估方法应用需解决的难点问题
    5.1 数据信息系统的建立
    5.2 评估软件的开发
    5.3 专业人才的培养
6 结论
参考文献
后记

【参考文献】

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本文编号：2893472