房地产买卖居间“跳单”现象法律研究

发布时间：2017-05-30 06:12

  本文关键词：房地产买卖居间“跳单”现象法律研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：最高人民法院于2012年12月20日发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》（法〔2011〕354号）（以下简称《通知》）。该《通知》中，将房地产买卖居间“跳单”现象的案例作为第1号指导性案例，说明了社会上的二手房居间买卖中委托人“跳单”现象的普遍存在，已经引起了司法部门的关注，故最高人民法院以指导性案例的形式为房地产中介服务活动作出实践方向的指引。本文试通过考察该指导性案例，提炼出最高人民法院关于此类案件的审判精神，并结合对于房地产买卖居间活动相关理论的理解，来探讨房屋居间买卖活动中委托人“跳单”现象涉及的法律问题。下面笔者用五个章节来阐述自己的观点： 第一章介绍基本案情，即最高人民法院发布《通知》的原文，具体包括案情介绍、原告诉称内容、被告辩称内容、法院审理查明的事实、法院判决结果以及法院的判决理由。 第二章通过考察房地产中介服务合同的法律架构，从法律特征、合同性质的角度比较分析了房地产中介服务合同与房地产买卖居间合同的异同，同时认定了房地产中介服务合同具有混合契约的性质。 第三章对于房地产中介服务合同的法律适用问题，应该采用类推适用主义，对合同中所包含的构成分子应分别类推适用《合同法》中相应的有名合同的规定，即具体类推适用居间合同和委托合同的法律规则。同时，对于房地产中介服务合同中关于居间合同规则与委托合同规则的具体适用问题予以详细论述，主要侧重于能够类推适用的方面以及限制其类推适用的方面。最后由对于委托合同规则中任意解除权的适用引出下文对于居间合同中委托人得适用委托合同项下任意解除权的论述。 第四章从居间合同的性质出发认定其为特殊的委托合同，得适用委托合同项下的任意解除权，其在具体适用时应结合居间合同的类型：报告居间合同中委托人的解除应在居间人为委托人报告缔约信息之前，而媒介居间合同中委托人的解除应在缔约成功之前。若该合同为附生效条件或者停止条件的合同，在条件成就之前，居间人不得请求报酬，但是在合同成立之时，委托人就丧失了任意解除权。 第五章对“跳单”现象进行了概述，将其行为的表现方式作了类型化的概括，同时通过分析总结出“跳单”行为的构成要件，其中的关键点在于居间合同中约定禁止委托人“跳单”的格式条款是否有效和委托人是否在房地产中介服务商提供了看房服务后的合理期间恶意跳单。最后，以台湾地区及瑞士债法的法律实践为借鉴，认定了“跳单”情况下居间人报酬请求权行使方式：无论居间人是否作为媒介，也不管居间人是否参与代理，，只要是由居间人报告订约机会而促成交易的，居间人均可以向委托人请求居间报酬。委托人若“跳”开中介服务方与他方订约的，无论是解除居间合同后再订约，还是事后成交，都不影响居间人报酬请求权的行使。
【关键词】：房地产买卖居间 任意解除权 “跳单”现象 报酬请求权
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-11
• 导言11-12
• 第一章 基本案情12-14
• 第二章 房地产中介服务合同的法律架构14-19
• 一、 房地产买卖居间合同的界定14-16
• （一） 居间合同的概念14-15
• （二） 房地产买卖居间合同的概念15-16
• 二、 房地产中介服务合同的性质16-19
• 第三章 房地产中介服务合同的法律适用问题19-24
• 一、 房地产中介服务合同法律适用的原则19-20
• 二、 房地产中介服务合同的具体法律适用20-24
• （一） 房地产中介服务合同中关于居间合同法律规则的适用20-22
• （二） 房地产中介服务合同中关于委托合同法律规则的适用22-24
• 第四章 居间合同委托人的任意解除权24-29
• 一、 媒介居间具有双重法律关系24-25
• 二、 居间合同委托人有任意解除权25-29
• （一） 居间合同是一种特殊委托合同25-27
• （二） 委托人得终止居间合同的有关观点27-28
• （三） 委托人任意解除权的解释28-29
• 第五章 “跳单”现象概述29-38
• 一、 “跳单”行为的表现形式29-30
• 二、 “跳单”行为的构成要件30-36
• （一） 合同中禁止委托人“跳单”的条款是否有效32-33
• （二） 委托人是否在房地产中介服务商提供了看房服务后的合理期间恶意跳单33-36
• 三、 “跳单”情况下居间人报酬请求权的确认36-38
• 结语38-39
• 参考文献39-41
• 一、 著作类39
• 二、 杂志类39-40
• 三、 学位论文类40
• 四、 网络资源类40-41
• 研究生在读期间发表的学术论文41-42
• 一、 论文类41-42
• 后记42-43

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前3条

1 周峰;李兴;;房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究——以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开[J];法律适用;2011年10期

2 隋彭生;;居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例[J];江淮论坛;2012年04期

3 卓洁辉;;论房地产中介服务合同的性质与法律适用[J];特区经济;2010年08期

  本文关键词：房地产买卖居间“跳单”现象法律研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：406553