浅谈房地产开发项目如何进行成本控制

  本文关键词：房地产企业成本控制研究，由笔耕文化传播整理发布。

浅谈房地产开发项目如何进行成本控制

陆庆强

（上海城开集团龙城置业有限公司 上海 200232）

【摘要】 本文在介绍关于成本控制和房地产开发项目的理论知识的基础上，详细论述了房地产开发项目的成本控制方法以及在各个阶段的具体应用，为实际提供一些理论指导，从而促使房地产开发企业不断提高内部管理能力和外部竞争能力。

【关键词】 房地产开发项目 成本控制 控制方法

一、研究背景及意义

中国房地产行业经历了二十多年的发展历程，行业越来越公开，越来越透明，也越来越规范。当然房地产业内的竞争也日益激烈，其赢利模式也开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变，利润空间也在日渐缩小。提高企业核心竞争力已成为房地产业迫切需要解决的问题，许多综合实力较强的房地产开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段。具备了成本优势的房地产企业才具备核心竞争力，才能在新时期的竞争中优胜劣汰。

此外，房地产业的发展过程中也存在一些非理性的因素，主要表现为房价过快的上涨速度已经远远超出中国的经济发展所允许的理性范围，这固然与中国城市化进程飞速发展的需求强劲相关，但是过度的投资已经引起投机泡沫的存在，房价快速攀升已经严重影响到百姓的安居生活，影响到社会经济的健康发展。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。

二、国内外研究情况概述

传统项目成本管理可以追溯到20世纪60年代，最具代表性的管理方法是美国航天局和美国空军为开展项目成本管理和控制而创建的工作分解结构（Work Breakdown Structure，WBS）技术和挣值管理（Earned Value Management，EVM）技术。

随着全球性竞争的日益加剧、项目活动的更趋扩大和复杂、项目数量的急剧增加、项目团队规模的不断扩大、项目相关利益者的冲突不断增加、降低项目成本的压力不断上升等一系列情况的出现，项目成本管理在理论与方法等方面不断地发展和现代化，现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和快速的发展。

现代项目成本管理的方法从管理思想来看，是全面的、系统的管理方法。其中，最有代表性的有：项目全过程成本管理、项目全寿命周期成本管理以及项目全面成本管理三种方法。

20世纪60年代美国国防部首先提出了项目全寿命周期成本管理的思想。当时国外的有关资料表明，在项目的寿命周期内，研究和研制费用约占10%，生产费用约占30%，使用保障费用约占60%。鉴于使用费用、采购费用远大于研制费用的现象，美国国防部首先提出了全寿命周期费用概念，力求通过在研制阶段多花一点钱来节省后来的使用保障费。这一方法包括：项目全寿命费用设计和项目全寿命费用的管理和控制。目前它已经成为一种项目投资决策和项目成本控制的

一种思想和技术方法。

项目全面成本管理思想是国际全面成本管理促进会（AACE-I，原美国造价工程师协会）前主席R.K.Westney先生借助“全面质量管理”的思想提出的。根据AACE-I的定义，“全面成本管理就是通过有效使用专业知识和专门技术去计划和控制项目的资源、成本与赢利、风险。”现在人们普遍认为项目全面成本管理将成为世界项目成本管理中最有效的技术和方法。

项目全过程成本管理是于20世纪80年代中期开始，由我国项目成本管理领域工作者提出的。该管理思想认为，项目成本管理应该是贯穿项目生命周期各阶段的全过程、全方位的工作。因为项目的投资要贯穿于项目建设全过程，而且项目实施之前的决策和设计方案对投资的影响最大，因此，成本管理的关键在于采取经济技术手段，以设计阶段为重点，对项目建设全过程进行全方位管理。进入20世纪90年代，这种项目成本管理的理论和方法正逐步成为中国和世界许多国家项目成本管理的主要方法。

项目成本控制是项目成本管理的一个重要内容。近年来，我国学者和具有丰富社会实际工作经验的工作人员都做出了具有代表性意义的研究成果。例如：冯伟认为，只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签订目标责任书，赏罚分明，对房地产开发项目实施全面成本管理与控制，才能取得良好的社会效益和经济效益。王忠伟认为，既要考虑传统的成本控制，同时要从分析项目的时间——成本均衡关系出发，实现成本的优化，成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面。王蓉认为，成本管理是一个动态的过程，是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能实现投资控制目标，取得较好的投资效益和社会效益。

三、房地产开发项目成本控制相关理论综述

1、房地产开发项目成本构成

（1）前期项目费用。项目开发是一个过程，从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用，如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等，这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。

（2）建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。

（3）安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装，也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装，那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。

（4）完工后的清理费用，如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下，很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果不设现场管理机构，那么不计入开发成本项目，直接计

入当期损益。

（5）配套设施费用。在开发项目中发生的，可计入成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如公厕、锅炉房等设施支出。

（6）其他。包括企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的以上各项之外的支出。如按新企业会计准则的要求，在建造项目达到预定可使用状态之前，企业为建造而发生的借款费用应计入项目成本。

2、房地产开发项目的成本控制方法

（1）实施全过程成本控制。房地产成本控制应贯穿于房地产项目开发建设的全过程，要防止片面性发生，不能只注重控制建设承办单位的建设成本，而忽视投资决策阶段、规划设计阶段的控制。在工程实践中，往往设计阶段是房地产开发企业成本控制重点控制过程。此外，招投标阶段投资控制也非常重要。

（2）全面采取综合成本控制。成本目标不是孤立的，它的标底物有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标，和与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标。在成本控制过程中，要综合充分考虑到房地产开发企业的整体利益，力求优化实现各目标的平衡。

（3）建立动态成本控制制度。房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产企业应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。

四、房地产开发项目各个阶段的成本控制

1、投资决策阶段

（1）认真做好市场调查研究工作。应调查国内外市场近期需求状况，对产品销售进行预测，对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，对影响开发项目经济效益的因素进行定性分析。

（2）合理确定建设标准。建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。

（3）认真编制投资估算。准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。

2、设计阶段

在项目做出决策后，控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费用在开发项目全过程费用中比例只有1.5%—2%，但对工程造价的影响可达75%以上。（全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，2003）设计一旦成型，开发项目的成本就基本确定，因而设计阶段也是房地产开发项目全过程成本控制的重点。做好本阶段的成本控制，可以通过以下几个方面：采用设计招标，选择最优方案；对阶段设计成果应审批签章；着重应用价值工程进行设计方案优化，并且开展限额设计，实行设计的奖罚制度；加强设计图纸的会查与审查工作等。

3、招标阶段

招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则，选择综合组织管理能力优胜的施工单位和项目经理，确定合理的合同价格、签订严密的工程合同，做好招标文件的编制工作。

4、施工阶段

施工阶段是房地产开发项目的实施过程，是资金投入最大的阶段，因此必须强化施工控制。对开发商来说，主要是加强对施工单位履约行为的管理。施工阶段成本控制的重点有以下几个方面：严格合同管理，做好反索赔工作；强化监理机制，加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期发布成本动态报告等。

5、竣工结算阶段

这一阶段成本控制的核心工作是：根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。最后的工程支付，必须以政策为依据，对送审的竣工决算要逐项核算工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

6、经营使用期

房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是合理安排营业费用的支出。按照项目全寿命成本控制的思想，在运营和维护阶段，也要制定合理的运营和维护方案，运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护费用。

五、结束语

控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。本文通过对房地产开发项目成本控制的研究，目的是希望房地产开发企业能够居安思危，走内延式发展，使房地产行业走上稳定健康发展的轨道。然而，房地产行业毕竟受国家宏观调控、土地、融资等政策影响，因此，房地产成本控制不能仅从技术、管理角度进行研究，还需要宏观经济指导，需要一些更深刻的宏观经济综合理论加以完善，这也是本文所缺之处。认真做好房地产开发项目成本的控制，应是我们不断探索的课题。

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