房地产企业破产清算中购房人权利保护研究

发布时间：2020-09-28 21:42

　　面临资金链断裂、资不抵债时,房地产开发企业需要通过破产程序处理债权债务关系。房企的破产存在多种路径选择,经过破产重整恢复生机,或者和解程序化解危机,更多房地产开发企业走上了破产清算的道路。房企破产清算程序中,各种权利并存的情况下,权利清偿顺位的冲突在所难免。在房企破产案件中,涉及的权利主体广泛,包括房地产开发企业、购房人、建设工程承包人、建筑工人、建材供应商、金融机构抵押权人等。各债权人的债权利益具有特殊性,存在价值上的冲突。建设工程价款优先受偿权保护建筑工人权益、银行抵押贷款保障金融安全、购房人优先受偿权涉及生存权和物权保护。房企破产涉及的权利人数量较多,在不同主体之间会产生复杂的法律关系。房企与购房人之间的买卖合同关系,购房人与按揭银行之间的借贷合同关系,银行与房企之间的抵押借款合同关系,房企与承包商之间的建设工程合同关系,承包商与建筑工人之间的劳动合同关系等。当房企破产资不抵债的情况下,各种法律关系相互交织,平衡各方主体的利益趋于复杂化。不同层级的价值冲突体现了不同法益的保护,进入破产清算程序中的清偿顺位,将会直接影响个体债权利益的实现。根据最高人民法院《建设工程价款优先受偿权批复》第二条规定,支付全部或者大部分价款的购房人可以对抗承包人所享有的工程价款得到优先受偿。仅根据批复购房人即享有优先受偿权,理论界仍存在争议。原因在于法律并未直接规定购房人享有优先受偿权,《优先受偿权批复》仅是针对上海高院在房产纠纷和执行案件中对于合同法第二百八十六条作出的个案批复。不仅如此,该批复出现在企业破产法之前,与后续的破产法及司法解释缺乏有序的衔接。同时,批复违背了债权的平等性和物权优先于债权的一般原则,并且缺乏相配套的公示制度。在司法实践中,购房人优先受偿权立法层面体系的不完善,导致法律和司法解释在适用上的不统一。购房人优先受偿权的权利范围不明确,究竟购房人何种权利享有优先清偿顺位?购房人优先受偿权的权利主体难以界定,是否所有与房企签订购房合同的当事人都享有优先受偿的地位呢?批复中要求支付“大部分购房款”的购房人可以对抗建设工程承包商的优先受偿权,但对于“大部分购房款”缺乏统一明确的标准。在房企破产清算程序中,破产中管理人怠于行使合同解除权和在建工程整体变价都会给购房人的权利带来影响。本文从物权期待权和公平清偿原则出发,论证购房人权利保护的合理性和必要性。购房人的物权期待权存在于预告登记,购房人的请求权在不动产登记簿上进行登记,将物权公示手段应用于债法上的请求权,使其具有了对抗第三人的物权效力,从而保证该债权请求权所期待的法律结果的发生。房企破产清算中,各债权主体代表不同类型的权益,就同一标的物的清偿存在权利上的冲突。对于承包商和银行等抵押权人来说,不动产物权属于经营性利益;对于购房人来说,购买商品房是为了保障其生存权益。《优先受偿权批复》对于购房人优先受偿权的保护,是基于生存权益高于经营性利益的社会政策考量,体现了对弱者优先保护的价值判断。相较于建筑工程承包商和银行等金融机构抵押权人,购房人在风险预测、信息收集、损失承担等方面处于弱势地位。购房人优先受偿权的设立是为了兼顾公共利益与社会利益,实现实质意义上的公平和正义。在房企破产清算程序中,本文根据房屋交付与否和合同履行情况不同(继续履行合同、解除合同),购房人的权利行使方式存在差异性。具体可类型化为:符合交付条件的房屋,续建后符合交付的房屋,仅付定金的房屋,双方均履行完毕的合同,单方履行完毕的合同。不同情形下购房人权利行使不尽相同。购房人在房企破产清算程序中处于特殊清偿顺位,但并非所有购房人均应然享有优先受偿的地位。从我国国情出发,有必要区分消费购房人和投资购房人。关于消费购房人的界定,可借鉴消费者权益保护法关于消费者的理解。参考最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,消费购房人主体应是自然人,法人或其他组织排除在外。购房的目的应为了满足消费性需求,以经营为目的的购房人并不属于“消费型购房人”。在实践中很难区分购房人目的是消费还是投资,对此可参考“唯一住房标准”,即“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”,具体可结合购房人所购房屋数量和性质进行具体判断。要注意的是,在“以房抵债”情形下,名义购房人并不符合“消费型购房人”的界定,不是购房人优先受偿权的主体范围。文章主体分为三个部分。第一章分析房企破产清算程序中购房人权利保护现状。和其他企业破产所不同的是,房企破产所涉及的权利主体广泛、债权种类多元化、多重法律关系交织、财产认定复杂、社会影响较大。在立法技术层面缺乏体系性,《优先受偿权批复》与债权平等性原则、物权优先于债权的一般原则相背离、与相关法律司法解释相脱节、缺乏配套的公示制度、司法解释不足以成为购房人优先受偿权的法律依据。购房人优先受偿权在立法的不完善给司法实践带来了困惑,导致法律适用上的混乱。司法实践上的问题主要表现为购房人优先受偿权的权利界定模糊、享有优先受偿权的购房人类型不明确、破产管理人怠于行使解除权、“大部分购房款”比例不明确、在建工程变价转让等问题。第二章讨论房企破产清算中购房人权利行使现状。运用理论分析法,从生存权益保护和实现实质公平的角度论证购房人优先受偿权的合理性和必要性。根据房屋交付与合同履行状态,购房人权利的行使区分为三种房屋状态两类合同情形进行讨论:符合交付条件的房屋,续建后符合交付条件的房屋,仅支付定金的房屋,双方均履行完毕的合同,单方履行完毕的合同。不同情形下购房人权利行使存在差异。第三章主要针对购房人优先受偿权在立法技术和司法实践方面存在的问题,提出相应的保障购房人优先受偿权的法律建议。微观层面上明确购房人优先受偿权的权利范围是物权请求权,购房人优先受偿权的主体限定为消费购房人。关于消费购房人的界定,可借鉴消费者权益保护法关于消费者的理解。参考最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,消费购房人主体界定为自然人,不包括法人或其他组织。购房的目的应为了满足消费性需求,以经营为目的的投资购房人并不属于购房人优先受偿权的主体范围。购房人目的是消费还是投资,可参考“唯一住房标准”,即“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”,具体可结合购房人所购房屋数量和性质进行具体判断。宏观上构建购房人优先受偿权的具体法律制度,在破产法中规定购房人优先受偿权;严格规范管理人合同的选择权,限制其不合理使用解除权的同时,防止管理人怠于行使合同解除权;完善预告登记制度在房企破产清算程序中的应用,发挥其担保权利、保全顺位、破产保护三项效力。同时在破产法框架以外探索新的保障购房者权益的措施,建立我国房地产开发企业定金保全制度。破产领域的权利冲突最为明显,为保证破产债权清偿的实质公平,应对弱势群体给予倾斜性保护,给予购房人优先受偿的地位。
【学位单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：D922.291.92
【文章目录】：
摘要
abstract
导言
    一、问题的提出
    二、研究价值及意义
    三、文献综述
    四、主要研究方法
    五、论文结构
    六、论文主要创新及不足
第一章破产清算中购房人权利保护现状分析
    一、房地产开发企业破产的特殊性
    二、购房人权利保护存在的问题
        (一)立法技术层面缺乏体系性
        (二)司法实践层面欠缺可操作性
第二章破产清算中购房人权利行使的现状分析
    一、购房人优先受偿权的法理依据
        (一)物权期待权理论
        (二)生存保障权理论
        (三)公平清偿理论
    二、不同情形下购房人权利行使
        (一)符合交付条件的房屋
        (二)续建后符合交付条件的房屋
        (三)仅支付定金的房屋
第三章构建购房人优先受偿权路径选择
    一、明确购房人优先受偿权的权利范围
    二、限定购房人优先受偿权的权利主体
第四章购房人优先受偿权具体制度
    一、在破产法中设立购房人优先受偿权
    二、严格规范管理人行使合同的选择权
    三、完善预告登记制度在破产法领域的应用
    四、建立房地产企业定金保全制度
结论
参考文献
后记

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