住房承租权特别保护法律研究

发布时间：2023-12-09 13:42

　　随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义...

【文章页数】：282 页

【学位级别】：博士

【文章目录】：
内容摘要
abstract
第一章 导论
    一、问题之提出
    二、文献综述
    三、研究目的与基本研究思路
    四、研究方法
    五、研究重点与难点
    六、本论文的创新点
第二章 住房承租权特别保护的制度基础
    一、相关基础概念
    二、对住房承租人特别保护的社会客观基础
        (一)租购同权、发展租赁市场的国家政策目标需要对住房承租人予以特殊保护
            1、租购同权的政策背景
            2、租售并举与租购同权的政策目标
        (二)发展住房租赁市场必须强化对住房承租人的权利保护
            1、住房租赁和住房所有(自有)都是一种居住方式
            2、发展住房租赁市场必须强化对住房承租权的特别保护
    三、对住房租赁承租人特别保护的理论基础
        (一)利益比较：承租人的利益更加值得法律倾斜保护
            1、社会政策基础——住房承租人与出租人相比一般处于经济上弱势地位,其基本的生存利益更值得法律予以保护
            2、伦理基础——对承租人生存权利的保护
        (二)人权法基础——对住房承租人的住房权保障
        (三)法理基础
            1、基于占有权利的法益效力
            2、财产所有权的社会化义务理论（私权社会责任理论）
第三章 住房租赁法律关系中的特殊权利义务
    一、住房承租人特殊权利义务产生的基础
        (一)保障住房承租人利益的法价值目标
            1、强化住房承租人的法律地位和利益倾斜,平等保护当事人合法权益
            2、稳定住房租赁关系和社会秩序
        (二)保障住房承租人利益的主要制度理念
            1、承租权物权化,保护实际居住人
            2、承租合同长期化
            3、租金标准稳定化
            4、承租人权利业主化
            5、权利表征显性化
    二、国家运用公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性基础
        (一)公私法的分类和社会法对社会弱者特别保护的正当性
        (二)现代民法对合同自由的限制：从形式正义到实质正义
        (三)国家公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性
    三、住房租赁法律关系权利义务的特殊内容
        (一)基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本权利和义务
            1、出租人的适住性默示担保义务：提供和维持适合于居住的住房的义务
            2、住房出租人的修缮义务
            3、承租人支付租金和附加费用的义务
            4、承租人遵守业主公约的义务
            5、承租人的租住安宁权
            6、承租人住房租赁关系终了之返还住房义务
        (二)基于国家对住房租赁市场的规制：保障承租人权利,平衡当事人利益……
            1、建立住房租赁的最低适住性安全标准
            2、建构住房租赁的租金调整制度
            3、强化对住房租赁押金的规制
        (三)对住房出租人权利行使的限制,强化对住房承租人的保护
            1、住房租赁合同解除中对承租人的特殊保护
            2、住房出租人的减损义务
            3、出租人收回住房私力救济的限制
第四章 住房承租权的特别保护法律制度内容
    一、住房承租权的物权化
        (一)住房承租权的概念
        (二)住房承租权的效力
        (三)住房承租权的性质
        (四)住房承租权物权化的演变与发展
        (五)我国住房租赁立法的制度选择：住房承租权物权化
    二、承租人的优先权(包括优先购买权和优先续租权)
        (一)住房承租人优先购买权
            1、住房承租人优先购买权概念和特征
            2、住房承租人优先购买权制度的价值和正当性基础
            3、承租人优先购买权的性质
            4、承租人优先购买权的行使条件
            5、优先购买权被侵害的权利救济
            6、需要厘清的问题
        (二)住房承租人优先续租权
    三、住房抵押中承租权的特殊保护
        (一)各国关于抵押权实现过程中保护承租权的法律制度
            1、知情权规则——抵押权实现过程中的通知义务
            2、缓期交付制度
            3、抵押权人同意制度
        (二)我国关于抵押权实现过程中与承租人保护的立法完善
            1、抵押权与承租权的冲突与协调
            2、建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度
    四、住房买卖中承租权的特殊保护
        (一)住房买卖交易中对承租人的保护：买卖不破租赁制度
            1、买卖不破租赁制度的含义
            2、域外关于住房买卖不破租赁的立法例
            3、住房买卖不破租规则的立法理由
            4、买卖不破租赁的成立要件
            5、买卖不破租赁的法律效果
            6、适用买卖不破租规则的例外
        (二)司法处置(强制拍卖)债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除
            1、案外人以住房租赁合同对强制执行干扰的表现形式
            2、完善保护承租权制度：住房承租人的执行标的异议和执行异议之诉
            3、完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力
            4、加重承租权人举证义务,加大对虚假租赁合同当事人的惩罚力度
            5、对司法机关委托拍卖公告记载的租赁负担与实际不一致的处理
    五、强化对次承租人和同住人住房承租权的保护
        (一)基于承租人的转租权(或部分转租权),完善次承租人利益保护制度……
            1、关于住房转租和承租权转让
            2、次承租人权利保护的立法理由
            3、次承租人权利保障的范围
            4、我国立法选择：强化对次承租人的权利保障
        (二)完善同住人承租权（加入权）保护制度
            1、各国立法比较
            2、同住人承租权的性质
            3、适用同住人承继承租权的条件
            4、同住人承租权的效力
            5、我国法律对同住人承租权制度的完善
第五章 现代居住模式下承租人的特别权利保护
    一、现代居住模式的特点和住房承租人的特殊权利保护
        (一)现代居住模式的特点
        (二)现代居住模式下强化对住房承租人特殊保护的理由
    二、承租人取得权利的依据：业主权利的默示让与
    三、现代居住模式下住房承租人的特别权利：准业主权
        (一)承租人与出租人的关系：公共部分使用权能默示性转移给承租人
            1、居住物业区域公共资源和设施设备使用权
            2、要求出租人协助进行租赁合同登记备案的权利
        (二)住房承租人与物业服务人的关系：接受物业服务权
        (三)住房承租人与业主委员会的关系：参与公共事务管理权
            1、公共事务参与权
            2、在业主大会上陈述意见权
            3、知情权
        (四)住房承租人与相邻人的关系：妨害行为制止权
    四、建立住房租赁当事人失信制度,平等保护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展
结语
参考文献
致谢
攻读学位期间的研究成果



本文编号：3871689