我国群租现象的民法分析

发布时间：2017-04-17 00:06

  本文关键词：我国群租现象的民法分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：这几年,随着城市化进程的加快,人口流动性的增强,房价不断上涨,群租作为社会转型中出现的一种新型租赁方式,在我国大中型城市日益增多。群租现象的产生有一定的必然性,不仅折射出市场房屋的供需矛盾,更反映出我国低收入群体居住条件的恶劣。“群租”并不是一个严格的法律的概念,其法律特征也没有一个严格的界定。但从陆续颁布的部门规章和地方性政府规章中对群租行为的规制,可大致将群租行为与普通的房屋租赁行为以及合租行为加以区分。当然,群租并不是只在我国存在。发达国家的群租现象出现较早,并且对群租的规制已形成了完备的法律法规。近年来,我国政府部门对群租现象产生的问题十分重视,相继出台了一些政策来规制群租。但总的来说,我国对群租规制的法律法规位阶较低,主要以部门规章和地方性政府规章为主。然而,自群租产生之日起,便伴随着争议,各地对其的整治工作也从未停止。有学者认为群租行为违反法律的规定,且由群租行为产生的安全隐患、环境污染等对相邻业主的居住权造成了极大的侵害,损害社会公共利益,属于违法行为。但应当指出的是,《合同法》第五十二条第五项所规定的违反法律、行政法规的强制性规定合同无效的情形,仅将判定合同无效的依据限定在了法律和行政法规之列。在当前的立法背景下,尚无相关的法律、行政法规对群租作出限制。国务院住建部颁布的部门规章和一些政府陆续颁布的地方性政府规章,都不能够作为确认群租合同无效的依据。但同时,群租带来的问题也不容忽视。群租房内人员负载,超出房屋的最初承载预期。部分房东私自拆除承重结构,改变房屋平面布局,危及到整体建筑物安全。部分群租人行为失范,对相邻业主的正常生活造成了一定的影响。私法的庇护不能作为其逃避规制的理由。合法的行为也不一定合理。群租对相邻业主相邻权的侵害亟需得到规制。在维护群租人基本生存权的同时,也应当对相邻业主的权益进行保护。针对建筑物区分所有权人分割房屋、拆除承重墙或梁柱等危及建筑物整体安全的行为,必须对建筑物区分所有权人的专有权进行限制。就群租人行为失范所引起的相邻关系冲突和共用部分损耗问题,笔者认为相邻人之间负有一定的容忍义务,若超出容忍限度,则可通过提起侵权之诉的途径来解决。同时,考虑到群租人是建筑物的实际占有人,笔者建议赋予群租人部分成员权便于对建筑物的管理。最后,群租人数众多,在同等条件下如何行使承租人优先购买权问题,笔者分析了当前理论界就该问题如何解决的几种主张,并提出了实施按份共有的建议。针对群租产生的种种问题,本文从私法自治的角度也给出了一些解决途径。
【关键词】：群租 合法 成员权 优先购买权 规制
【学位授予单位】：安徽大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-8
• 引言8-11
• 一、群租行为合法11-18
• (一) 群租合法性基础——权利冲突论11-12
• (二) 群租合同合法12-15
• (三) 社会公共利益15-18
• 二、群租行为与建筑物区分所有权18-25
• (一) 业主对专有权的滥用19-21
• (二) 共用部分的损耗承担21-22
• (三) 群租人成员权资格22-25
• 三、群租人优先购买权竞存25-29
• (一) 群租人优先购买权存在之必要性25-26
• (二) 局部承租人优先购买权的范围26-27
• (三) 优先购买权竞存及解决原则27-29
• 四、群租行为规制29-33
• (一) 设立管理规约29-31
• (二) 赋予物业管理机构强制权31
• (三) 赋予业主委员会诉讼主体资格31-33
• 结论33-35
• 参考文献35-38
• 致谢38

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