次承租人权利的研究

发布时间：2017-06-05 21:14

  本文关键词：次承租人权利的研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：摘要：随着转租市场的日益活跃,转租现象中的纠纷也日渐增多,合法转租、擅自转租都成为普遍的房屋租赁方式。搜查北大法宝的法律法规的相关规定发现,立法对房屋转租的规定是极不完备的。在法律层面只有《合同法》第224条也并未涉及转租合同的效力,2009年9月1日起施行的最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16、17条中规定了次承租人享有合同解除异议抗辩权、第三人参加诉讼权、代位清偿权、合同解除抗辩权、追偿权,在保护房屋转租中次承租人利益的进程上,是一个很大的进步,再有就是《城市房屋租赁管理办法》第27条,还有一些地方性法规。统观我国有关房屋转租的法律规定,可以看出立法对转租规制的主要出发点是维护出租人的利益,对于次承租人的利益保护较为薄弱。由于我国法律法规对此方面的空白,从理论上探究转租合同的效力及擅自转租的合法性成为了现实的需要。通过对各国转租模式的探究得出我国应是不同于限制、任意及区别的折中模式,转租合同是基于原有租赁合同的存在,承租人基于对房屋的占有而对所占房屋进行了转租,那么转租合同与原有的租赁合同的关系是判断转租合同性质的关键因素。经过论述得出转租合同的独立性,擅自转租因此成为有效合同,基于现有的法条和司法解释得出转相合同应是附解除条件的有效合同,司法解释中写到了留个月的除斥期间,此处写的“解除合同”中的合同应是原有的租赁合同,因为合同具有相对性,承租人擅自转租是对原有租赁合同的违约,出租人不能延伸权力至不涉及他的转租合同。将合法转租和擅自转租中的次承租人进行比较,得出擅自转租中次承租人的特点,并论述擅自转租中次承租人应拥有合法转租中次承租人的全部权利。虽然次承租人依据合同获得房屋的使用权利,类似与用益物权,但用益物权是法定的,转租行为及转租所获得的权利均不属于法定的用益物权。所以擅自转租中次承租人的权利的性质为债权。擅自转租中次承租人的另一部分权利来源于现实的需要,如优先购买权、买卖不破租赁规则等等,在优先购买权中,通过案例引入的方式将次承租人应获得该权利进行相应的论述,并分情况对优先购买权在承租人和次承租人中的顺位问题进行叙述,买卖不破租赁原则基于立法的目的和现实的需要也理应适用于擅自转租中的次承租人。在分析擅自转租中次承租人的各项权利后,论文在范围上进行进一步扩充,论述多次转租的情况下次承租人的权利,笔者将其分为几个情况进行分别论述,最后基于责任、权利、义务的一致性要求,法律应弥补空白,保障擅自转租中次承租人的利益,同时次承租人也不可以凭借转租人“擅自”的行为而要求解除合同。
【关键词】：擅自转租 合同性质效力 次承租人
【学位授予单位】：天津师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-10
• 引言10-11
• 一 转租合同中次承租人权利的合法性11-21
• (一)转租制度立法模式11-13
• 1. 各国对房屋转租制度的立法模式实践11-12
• 2. 我国房屋转租立法模式的分析12-13
• (二) 擅自转租合同的性质及效力13-21
• 1. 转租合同的性质14-15
• 2. 承租人擅自转租合同的效力15-21
• 二 擅自转租中次承租人顺承合法转租次承租人的权利21-30
• (一) 合法转租中次承租人的三项权利21-25
• 1. 次承租人的清偿代位权21-23
• 2. 次承租人的合同解除抗辩权23-24
• 3. 次承租人的追偿权24-25
• (二) 擅自转租与合法转租中次承租人的比较25-27
• 1. 权利来源不同25-26
• 2. 是否具有第三方26
• 3. 与出租人的关系不同26-27
• (三) 擅自转租中次承租人权利的特点及性质27-30
• 1. 擅自转租中次承租人的特点27-29
• 2. 擅自转租中次承租人权利的性质29-30
• 三 擅自转租次承租人新权利的立法建议30-41
• (一) 次承租人优先购买权30-34
• 1. 次承租人优先购买权的概念及现有法律规定30-31
• 2. 次承租人拥有优先购买权的案例及理论分析31-32
• 3. 次承租人优先购买权顺位32-34
• (二) 次承租人的买卖不破租赁规则34-37
• 1. 买卖不破租赁规则的概述及现有法律规定34-35
• 2. 买卖不破租赁规则在转租合同中的适用35-37
• (三) 次承租人再转租的权利37
• (四) 次承租人能否基于“擅自”主张解除合同37-41
• 参考文献41-43
• 致谢43

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

1 滕庆红;;承租人优先购买权行使的限制[J];法制与社会;2008年23期

2 梁艳;;未经出租人同意之转租行为论要[J];法制与社会;2009年35期

3 林姜;;次承租人优先购买权法律问题之探讨[J];广西政法管理干部学院学报;2006年04期

4 王律;;论承租人优先购买权[J];产业与科技论坛;2011年24期

5 朱巍;;论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角[J];河北法学;2010年05期

6 吴舟;杨洁;;论房屋实际承租人优先购买权的法律保护[J];黑龙江省政法管理干部学院学报;2011年06期

7 唐珍珍;杨洁;;论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充[J];黑龙江省政法管理干部学院学报;2011年06期

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9 严罡;;论擅自转租合同的效力[J];经济师;2013年03期

10 范李瑛;;房屋承租人优先购买权的几个问题[J];法学论坛;2007年04期

  本文关键词：次承租人权利的研究，由笔耕文化传播整理发布。

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本文编号：424639