建筑容积可移转性研究

发布时间：2017-05-26 13:05

  本文关键词：建筑容积可移转性研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：所谓容积,又称可建筑面积,根据我国规划法的相关规定,城市中每一块开发或待开发土地均需制定控制性详细规划,在控制性详细规划中则必须明确地块的容积率上限,由此每块土地的容积得以确定。对土地权利人而言,城市土地的价值主要反映为地块上的可建筑面积,因而土地不再是平面上的一片地块,而变为了形状大致固定的立体空间。容积的移转,就是指一宗土地上的容积移转至另一宗土地上,以供建筑之用。容积移转的核心理念,是在所有土地容积总量不变的前提下,不同地块之间可以就容积进行调整、交换,以实现容积的灵活利用,提高土地的利用效率。容积移转本质上源于土地发展权的实践,由于其范围仅限城市之中,往往不涉及土地用途的改变,而仅调整土地的开发强度。容积移转的出现,最初是为了保护城市内的文物遗迹、建筑地标等,而后用途被扩展至公共用地的取得,城市再开发中土地的整备等。导致容积移转这一制度出现的最主要原因是城市规划中关于土地容积率的限制,土地容积率的限制使土地权利人承受了超出一般社会义务的负担,因此需要对这一负担进行补偿。这种补偿意味着容积价值开始独立于土地,即使土地未被征收,也可以因容积的限制而得到补偿。进一步地,独立的容积价值自然也就可以进行交易、移转,可用于不同地块之间容积的调整,这就是容积得以移转的根本逻辑。当然,容积移转还需纳入我国目前的私法体系中运行。考察国外的实践及学说,对容积有债权、许可、用益物权等不同定性。鉴于容积本身出自规划,带有强烈的公法色彩,且其客体十分模糊,故将其定位为一种准物权似更为合适,这样既能保证容积以私权的身份进行交易,又为公权的干涉留下了空间。从法经济学的角度而言,容积对土地的“度量”和分割本质上与用益物权、担保物权对土地的分割并无区别,只不过用益物权、担保物权的分割系对所有权权能的分割,而容积的分割则是对土地价值量上的分割。这种分割不仅有利于产权的交易,也能降低交易的成本,从而提高产权的利用效率。从操作层面上而言,容积移转在国外已经有七十多年的实践,制度设计已相对成熟。在我国,农地指标的流转曾被视为一项重要的地方创新,可认为是中国版的土地发展权的移转,虽然这一探索最终没能在全国推广,但在制度层面上无疑也留下了宝贵的经验。如果说农地指标还只是形似土地发展权,那么北京、浙江的拆迁补偿规定已经触及了容积价值的独立性。根据两地的拆迁补偿办法,土地面积均需要折算为容积,最终确定补偿面积。这实质上等于承认,土地的价值不在于其地块四至所达的平面,而在于该地块上的可建筑面积,在于可为开发的立体空间。这一规定使得容积与土地相对分离,使容积的价值得到了正式的承认,而不再只隐藏于土地价值之中,容积从“幕后”走到了“台前”。这种转变正是容积可为移转的基础——既然容积的价值得到承认,那么容积的交易也自然顺理成章。考虑到规划法上关于容积的规定已成体系,而不动产登记又已统一,可以说容积移转的制度基础基本上已经具备,并不存在太大的障碍,实行容积移转的关键,就在于承认容积的私权地位。
【关键词】：容积移转 理论基础 实践基础
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.2
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-9
• 导言9-17
• 一、问题的引出9-10
• 二、研究价值及意义10
• 三、文献综述10-14
• 四、研究方法14-15
• 五、论文结构安排15-17
• 一、容积移转及其意义17-26
• （一）容积概述17-20
• 1.容积的概念及计算规则17-19
• 2.容积的法律基础19-20
• （二）容积移转的意义20-26
• 1.容积移转的现实需要21-23
• 2.容积移转的制度功能23-26
• 二、容积可移转的理论基础26-42
• （一）容积的生成与移转26-34
• 1.容积移转制度的发展26-27
• 2.容积的私权本质27-31
• 3.容积的私权界定31-34
• 4.容积移转与城市规划34
• （二）容积移转的法经济学分析34-42
• 1.容积的财产权属性35-38
• 2.容积移转的产权激励38-42
• 三、容积可移转的实践基础42-58
• （一）域外法的实践经验42-49
• 1.美国法上的容积移转42-46
• 2.台湾法上的容积移转46-49
• （二）我国已有的实践探索49-58
• 1.农地指标流转的探索50-52
• 2.浙江省与北京市的容积补偿规定52-58
• 四、结论与建议58-60
• 结语60-61
• 参考文献61-64
• 在读期间发表的学术论文与研究成果64-65
• 后记65-66

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