论承租人优先购买权的适用

发布时间：2017-06-03 21:21

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【摘要】：优先购买权是一项历史悠久、内涵丰富的民事权利,世界各国的民法典中都有相关的详细规定,早在中国唐宋时期就已经出现在土地这种不动产交易之中,其中承租人优先购买权与社会日常生活联系最为紧密,最高院《法释[2009]11号文》对于承租人优先购买权相关法律规定作出了重要的革新以及适用解释,然而就目前承租人优先购买权的适用仍存在着不明确或者说争议较大的事项,不仅在当事人、第三人之间产生各种争议和矛盾,同时在司法审判中也常常出现同案不同判的情况,严重影响了当事人之间权利义务的行使以及司法权威性。以最高院司法解释为基础,目前承租人优先购买权仍存在着定性问题、行使要件问题以及权利行使限制问题不明确的情况,通过法律解释、案例解说等方式明确其实务中的权利适用问题,对于定纷止争起到举足轻重的作用。本文从四个部分对承租人优先购买权进行分析讨论:第一部分通过对目前相关法律规定的罗列,在最高院《法释[2009]11号文》第21~24条规定的基础上,归纳出其中未规定或者争议较大的实际适用问题。第二部分解决定性问题,最高院司法解释虽然否认了承租人优先购买权对于出租人与第三人之间合同效力的影响,但就其性质却未有明确规定,本文通过对于承租人优先购买权结构的剖析以及对相关学说的辨析,认为承租人优先购买权性质为具有强制性的债权请求权。第三部分解决权利行使要件中“合理期限”和“同等条件”,最高院司法解释对于承租人优先购买权的行使要件并无相关解释说明,其他法律除《合同法》有总括式的规定之外也并未有明确规定,成为承租人优先购买权适用中一大疑难问题。本文结合国内裁判观点、学者观点以及国内外的相关法律法规明确“合理期限”、“同等条件”的实际认定问题。第四部分解决权利行使限制问题,按照最高院司法解释第24条,若存在房屋共有人优先购买权、第三人依善意取得物权,则承租人优先购买权无适用可能性,但就此规定的正当性及背后的法学原理,学界仍存在诸多的争议,故本文从基本法理及相关案例的角度理清承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权、承租人优先购买权与善意第三人之间的关系,解决实务中存在的权利冲突情况。
【关键词】：承租人优先购买权 最高院司法解释 定性问题 权利行使要件 权利行使限制
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 导言8-15
• 一、问题的提出8
• 二、研究价值及意义8-10
• 三、文献综述10-12
• 四、主要研究方法12
• 五、论文结构12-13
• 六、论文的主要创新及不足13-15
• 第一章 承租人优先购买权适用问题15-20
• 一、承租人优先购买权的法律规定15-17
• （一）立法背景15-16
• （二）现有法律法规16-17
• 二、承租人优先购买权适用存在的问题17-20
• （一）定性问题17-18
• （二）行使要件问题18
• （三）权利行使限制问题18-20
• 第二章 承租人优先购买权的定性20-30
• 一、承租人优先购买权的结构分析20-22
• （一）维持“先买”资格的请求权21
• （二）“同等条件”通知请求权21
• （三）强制缔约请求权21-22
• （四）强制履约请求权22
• 二、承租人优先购买权的性质22-30
• （一）主流学说辨析22-23
• （二）本文观点23-30
• 第三章 承租人优先购买权的行使要件30-40
• 一、承租人优先购买权中的“合理期限”30-35
• （一）合理期限的起算点31-32
• （二）合理期限的时长32-35
• 二、“同等条件”的理解35-40
• （一）“同等条件”的认定标准35-36
• （二）“同等条件”的量化36-40
• 第四章 承租人优先购买权的行使限制40-49
• 一、承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权40-43
• （一）竞合可能性40-42
• （二）优先权顺位42-43
• 二、承租人优先购买权与善意第三人43-49
• （一）善意第三人的认定标准44-46
• （二）租赁合同已登记情况下的承租人优先购买权46-49
• 结语49-51
• 参考文献51-56
• 在读期间发表的学术论文与研究成果56-57
• 后记57-58

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