新加坡住房制度——他山之石

贾真真  宁波大学信息科学与工程学院

摘要：新加坡是世界上公认的住房保障制度最为完善的国家之一。通过研究新加坡的住房保障体制，对我国的住房保障制度的构建有很大的借鉴之利，他山之石可以攻玉。

关键词：住房问题 新加坡住房制度 祖屋

新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。地域狭小，人口密度大经济发达。新加坡建国初期，普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。据官方统计，当时200万人 口中有40%的家庭住在贫民窟或棚户区，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%，政府面临严峻的住宅问题。然而，新加坡政府出台了一系列的政策，以惊人的速度和效率极大地缓解了这一问题。如今，新加坡98%的中低收入家庭都买得起公共组屋。

新加坡早在1960年就成立了建屋发展局，负责实施“居者有其屋”计划，其目标是为国民提供合适的、环境优雅的组屋区和建设新市镇。目前，在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房是由私人投资修建，，按市场价格发售。购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。而类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。

作为新加坡公共住房的组织者、建设者和管理者，建屋发展局出台了整套的福利住房政策，其中最主要的是“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”。新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，多年来建屋发展局几乎一直都在做亏本生意，而其赤字则由政府资金填补。新加坡政府还十分重视旧组屋的改造和开发利用，每年都会拿出一定的资金来翻修、改造和重建一部分公共组屋，为了能够让每一位居民都能买得起住房，新加坡政府还推出了一系列优惠措施：

首先，制定公积金制度，进行强制性储蓄，即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来的养老、住房、医疗、保险、教育等用途，使得居民的购房能力得到大幅提高。建屋发展局并将根据购房者的收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款最长期限可为30年，此外，购房者同时还可以申请商业贷款。

其次，在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起。第三，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价，对购买四房组屋的价格约降15%，对购买五房的，则稍有优惠，如果购买二手组屋，政府将视买房家庭的收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴，存入买房者的公积金户头。为了强化东方家庭的价值观，如果购房者选择在靠近父母居住的地点购买二手组屋，还能额外获得1万新元的津贴。

由于上述原因，组屋的价格通常比市场价格低50%左右，这一方面使得国民普遍有屋可住，另一方面也为投机分子创造了可乘之机。为了避免投机多占和利用祖屋进行商业性经营，新加坡政府对居民购买组屋的次数有严格的限制。首先，购买了组屋，就必须住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。其次，新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来。屋主在一定年限内不得整房出租，5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。另外，业主出售购买时间不足1年的组屋需要缴纳高额的房产税等。

总结新加坡保障住房的措施的经验有三点：第一，政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了有力的土地保障；第二，以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策；第三，严禁炒房，确保组屋政策的顺利实施。这些经验对于解决我国国内紧张的住房问题有着十分重要的借鉴作用。

首先，我们需要充分利用立法解决土地和规划等问题：在一个人多地少的国家解决住房问题，最关键的是控制土地和合理规划。新加坡在建国初期，国会通过了征用土地法令，使政府能以廉价取得大片土地，兴建多层式组屋。通过立法解决土地问题，保证了土地资源使用的总体规划的强制性和延续性。

其次，要充分运用行政手段：新加坡政府推行的“居者有其屋”计划长达三十多年，取得了显著的成效，一是靠政策保持有延续性；二是靠既有科学的总体规划，又有固定的分步实施计划；三是靠一支高效、廉政的管理队伍。新加坡政府在解决住房问题时充分运用了行政的综合管理手段，没有朝令夕改，也没有软弱无力。

再次，要充分体现以人为本、亲民爱民的理念：新加坡在组屋的建筑设计和小区的配套设计中，充分体现其人性化的一面，以人为本，亲民爱民。新加坡政府交给群众的不仅是房子，还有祥和、优雅、花园般的生活环境。

最后，要充分体现未来意识和全局意识：土地严格规划，坚持政府统建为主，私人发展为辅的原则，长远规划，分步实施，走可持续发展的道路。

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