保障性住房能够缓解房价上涨 使房价回归合理

韩凤麟   厦门大学化学化工学院

摘要：本文阐述了保障性住房概念，认为保障性住房的大量入市对缓解住房供求矛盾将产生积极作用，有利于改变房地产业现有供求格局，对缓解房价的上涨产生重大影响，使房价回归合理。

万套。我国

一、保障性住房概念

保障性住房是与商品性住房相对应的概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的具有社会保障性质的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

廉租住房是指政府是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭，购房人拥有有限产权。具有经济性和实用性特点。

政策性租赁住房是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

二、保障性住房的大量入市有利于缓解住房供求矛盾，从根本上改变住房市场的不合理结构，使房地产回归到理性发展轨道。

在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。我国70%的常住人口是中低收入家庭，因此住房保障制度应以低水平、广覆盖为目标的多层次体系。第一层级是不足10%的极低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房。第二层级是20-70%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等形式解决。我国住房保障正在祢补前几年的“欠账”，以价格低廉的政府保障房解决困难群体的住房问题，从而最大限度地保障弱势群体的住房发展权。 

1、加快保障房建设，使楼市结构由目前相对单一的商品房市场，转变为保障房与商品房比翼齐飞的两元市场。

未来5年建3600万套保障房，将奠定“市场归市场、保障归保障”的住房“双轨制”新格局。构建住房‘双轨制’的积极意义在于，弥补政府自1998年房改启动以来在住房保障方面的“短腿”。在逐渐成型的“双轨制”思路影响下，“瘸腿”的保障房也开始成为整个住房供应体制中的另一支柱，我们的住房体制可以由一条腿蹦达变成两条腿走路，使商品房主宰地产舞台的格局有所改变，房地产市场供应结构将发生质的改变，对于房地产业健康发展是非常有利的。

政府作为构建住房保障体系的主体，大力建设保障房，更多在于改善供应结构，使房价不再大起大落。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决。因此，大力建设保障性住房，一方面在房地产调控中起重要作用，另一方面也在解决重要的民众住房问题上发挥重要作用。

2、保障性住房的大量入市有利于引导更多人转变住房观念，能成为稀释目前我国过高房价的源头活水。

保障性住房的大量供应使因土地出让价格、税费成本等都偏高又位于城市周边区位、中低端商品住宅，将失去其原有的价格竞争优势，势必将把市场上低端户型商品住宅和楼盘挤出市场。由此可见，保障性住房的大量供应对商品房过高的价格的稀释作用也将逐步显现。

三、政府大规模投资建设保障性住房，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场特别是降低房价会产生积极影响。

1、保障性住房的大量入市可使普通商品房市场的需求相对减少，无疑将分流部分原先的刚性买房需求。商品房市场上的需求被“分流”等同于增加市场供给，从而可以抑制部分投资性或投机性购房需求，影响房价的最关键因素就是供求关系，而加大保障房建设，客观上是增加了市场供应，有利于控制房价的过快上涨。

2、保障性住房的大量入市将会拉低房地产价格。大量上市的保障房将迅速拉低市场成交均价，资金链越来越紧张的开发商也将选择加速降价打折，抓紧销售回款入袋为安。从国际经验来看，当保障房占比不足50%时，难以对商品房房价形成有力约束。今后5年，我国将新建保障性住房3600万套，建成后的市场覆盖率达到20%。我们有理由相信未来保障性住房供应量的加大将会对商品房市场造成一定冲击。

3、保障性住房大量入市影响房价上涨的预期。国家今后几年将提供大批量的公共租赁住房，住房市场的供需矛盾将会大大缓解，从长远看，保障房会减少社会对住房的过度依赖，，从而抑制投资性需求。减少居民对高房价的恐慌以及炒房预期，给予市场理性的预期，也将增加民众对房价下降的预期，民众希望通过未来保障房的大量入市，能调整、改变当前房价居高不下的现状，从而促使商品房价格下滑。

四、保障房建设是不仅是民生工程,更是一项民心工程，能使中低收入民众实现“居者有其屋”的梦想。

中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

保障房和商品住房是面向完全不同的两个群体，保障房是为了解决城市的中低收入群体的住房困难，是一种改善民生的行政而非市场手段。保障房要达到牵制商品房价之目的，关键不只是数量，也要在质量上有所突破才有可能实现，否则保障房最终就只能起到因量大而稀释房价的效果，亦即从表面数据看，整体房价下跌了，但商品房价则持续被推高。

在大规模保障房建成后，如何实现公开公正地分配、完善退出机制等保障房管理方面迫切需要建立和完善一系列制度。2009年6月，厦门市实施了国内首部保障房管理的地方法规《厦门市社会保障性住房管理条例》。当务之急，是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律，确保3600万套保障房实现公平分配。我们有理由相信这一政策不但能够确保中低收入家庭的住房问题，能实现“居者有其屋”的梦想。而且也能有效地控制不断上涨的房价。

参考文献

1、《保障房建设提速有利抑制房价》2011年06月22日中财网

2、《温家宝视察保障房建设 称降房价决心坚定不移》2011年05月02日新京报

3、人民日报评论：《保障房建设提速有利抑房价》2011年06月22日

4、楼市供应结构将发生质变保障房建设提速有利抑制房价人民日报海外版 2011年06月22日 

5、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007年国务院24号文  

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