中国三线城市的房地产市场发展现状分析——以西宁市为例

赵莉    浙江大学城市与区域发展研究所

摘要：为给我国有效针对三线城市房地产市场的宏观调控提供一定依据，对青海省西宁市的房地产业开发进行了探讨。在全面概述中国房地产市场总体发展格局和中国三线城市的发展现状基础上，着重分析了西宁市房地产市场发展的概况、构成类别以及有别于其它任何城市的市场独特性，并对三线城市房地产业开发的宏观政策提出了相应的建议。

一 、中国房地产市场总体发展现状

   中国房地产业从20世纪80年代开始兴起，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。但就近两年从行业的相关统计数据及总体运势中，不难看出自二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，我国大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。 

二 、中国三线城市房地产市场发展现状

三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等。这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。比如2006年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产 404302 平方米。

三 、西宁市房地产市场发展现状分析

西宁是青海省省会，市区海拔2295米，年均气温5.9℃，是天然的避暑胜地；现辖城东、城中、城西、城北四个区和一个国家经济开发区、一个城南新区以及大通、湟中、湟源三个县，总面积7665平方公里。2009年末常住人口220.5万人，其中市区面积350平方公里，市区常住人口115.8万人，由汉、土、撒拉、藏等36个民族组成，是青藏高原上唯 座人口超百万 城市，占到青海全省人口 41%以上。而青藏铁路 开通，更使西宁成为了开发大西北 中枢重镇。

（一）市场发展概况

元，对比沿海地区 浙江省杭州市，2008年杭州市城镇居民人均可支配收入24506元，西宁为杭州 50%左右。但同期，杭州市主城区楼市成交均价在每平方米16000元左右，两相比较，没有经历过沿海大城市前些年 房价飞涨 西宁，其楼市仍然处于价格洼地。

（二）市场构成类别

（三）市场发展的独特性

与全国其他大中城市永不相同 是，由于青海地处青藏高原，高寒缺氧，，很多地区条件恶劣、教育资源稀缺，因此州县很多牧民和有经济能力 在职公务员，以及绝大部分退休人员都会选择到适宜居住 西宁购买住房。独特 地域特点已使西宁集中了全省近 成 住房需求，这个在全国是非常少见 。目前西宁市经济适用住房等保障性住房建设形势严峻，面临许多困难，但保障性住房建设仍是当前全市房地产建设 重头戏，西宁市将采取一系列措施为广大住房困难户提供住房保障。

另外，西宁市要在国家大力推进住房保障建设3 规划内，力争解决所有危房户住房困难：所有城市危房区将全面完成改造，涉及重大项目拆迁和地质灾害区 困难群众住房将得以解决，移交西宁市 100多家省属企业危房以及房龄35 以上 危房改造也要完成。为完成这一目标，西宁市将全面落实实物配租和定额补助措施，在大力推进城镇保障性住房建设 同时，做好廉租住房租赁补贴发放工作，力争做到住房保障范围应保尽保。   

四、中国三线城市房地产市场开发建议

房地产具有不动产的地域特征，受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大，针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略，政府则要在政策上加强引导和规范：要通过整体发展战略来降低可能存在的风险，抵御区域发展的周期性振荡；要作出整体上的发展规划，并处理好政府与市场之间的关系，为三线城市时代的到来打下良好的基础。

参考文献：

2、刘正山.房地产投资分析.[M]大连:东北财经大学出版社,2000

3、邓 华.长沙市房地产可持续发展研究.[D].长沙:湖南农业大学,2006

）：89-90