基于模糊数的住宅折旧评估方法与应用研究

发布时间：2020-07-29 12:42

【摘要】：住宅折旧的确定是评估既有住宅价值的关键，可协助评估师对收益性财产进行分析和比较，为后续进行的住宅抵押、投资、保险、课税等经济活动提供科学的房地产现值依据。目前，我国在住宅折旧的评估上存在诸多问题：（1）住宅折旧包括有形折旧和无形折旧两部分，在大多数评估实例中，只对有形折旧即实物折旧进行评估，而很少对无形折旧进行评估。无形折旧未能在住宅折旧评估中得到充分的体现。（2）住宅折旧评估方法缺乏深入的研究。因此，合理地构建住宅折旧指标体系以及科学地对住宅折旧进行评估显得尤为重要。本文以确定住宅折旧度为研究目的，对住宅折旧评估指标体系的构建、指标权重的确定、评估方法的应用进行了深入研究，并获得一定成果。主要研究内容为：（1）在查阅、分析研究国内外文献和相关规范标准的基础上，考虑实物折旧、功能折旧、外部折旧三个方面，建立了住宅折旧评估指标体系及相应的折旧评价准则。（2）在考虑等级个数和相邻等级之间模糊关系的基础上，提出了应用隶属函数构建了评估等级模糊集，能够较好地处理等级间“亦此亦彼”的模糊关系。（3）应用区间数改进的层次分析法确定住宅折旧指标权重。由于住宅折旧评估指标大多为无量纲定性指标，客观数据难以获取，选用主观方法——层次分析法确定指标权重。提出应用区间数对层次分析法改进，能更好地体现评价时的模糊性，并能较好反映出指标之间的优先关系。（4）提出应用物元理论对住宅折旧影响因素进行分析，并结合模糊综合评价方法对住宅折旧进行综合评估，能够很好地处理实际住宅折旧评估中的问题。（5）以青岛李沧区某住宅为案例进行折旧评估，运用本文提出的方法进行评估分析，结果表明该评价方法有较好的实用性，可为评估人员提供借鉴和参考。
【学位授予单位】：青岛理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F299.23;F224
【图文】：

现场勘测

该住宅为砖混结构建筑物，现场勘查无明显不均匀沉降，主卧与次卧上方的屋面板出现一条明显的裂缝，但无渗水现象；内墙和外墙无明显裂缝现象。该住宅的楼地面装修：厨房、卫生间、阳台为瓷砖地面，其中厨房地面砖明显磨损，釉面暗哑，无光泽，卫生间和阳台地面正常磨损；客厅、卧室为复合木地板，客厅部分区域木地板釉面磨损严重，有难以清除的污渍和少量孔洞并出现翘边现象；住宅无吊顶，只进行了抹灰处理；住宅的窗均为塑料左右推拉窗，玻璃及窗框无明显破损；阳台门为塑料左右推拉门，其它房间的门均为木质平开门；其中卫生间的门发生变形，开关较为困难；室内承重墙面均为刷大白浆饰面，次卧外墙内墙面出现渗漏、掉皮现象，室内厨房与客厅分隔墙采用木质隔板，上镶嵌磨砂玻璃，保护较良好，无明显褪色现象；外墙装饰为淡黄色混合砂浆抹灰，颜色脱落较严重，并有明显风雨及金属侵蚀痕迹。该住宅的暖气设备有锈蚀现象，空调设备老化严重，其它设备良好。下水管道畅通。

【参考文献】